Investire in un immobile da ristrutturare è una scelta molto importante, che va attentamente calibrata a seconda delle esigenze.
Il mercato immobiliare, infatti, ha molte variabili che vanno considerate prima di iniziare a investire. In questo post, ti raccontiamo quali sono quelle principali e come sfruttarle a tuo vantaggio.
Innanzitutto, iniziamo dal fatto che, a differenza di un immobile nuovo, un immobile da ristrutturare richiede una spesa non trascurabile per rinnovare gli ambienti e renderlo esteticamente piacevole e funzionale.
Il lato positivo di una ristrutturazione ben eseguita è che il valore di mercato dell’immobile risistemato potrà essere superiore rispetto alla somma delle spese sostenute per l’acquisto iniziale e i lavori di ristrutturazione.
Una volta ottenuto una ristrutturazione in grado di valorizzare l’immobile, sarà possibile scegliere se rivenderlo sul mercato o tenerlo come dimora a scopo abitativo. Nel primo caso, la rivendita dell’immobile a un prezzo più elevato garantirà una fonte di guadagno interessante.
Come scegliere l’immobile giusto
L’importanza della zona
Stai cercando un immobile da ristrutturare a scopo d’investimento? Non commettere l’errore di valutare l’appartamento prima ancora di conoscere la zona dove si trova e le sue caratteristiche.
Per fare un esempio, investire su un rudere in piena campagna e aspettarsi di rivenderlo a un prezzo elevato è controindicato, soprattutto se la zona dove si trova l’immobile è priva di servizi e facilitazioni.
Per ovviare a questo rischio, ti consigliamo di selezionare zone appetibili, come quelle dei centri cittadini delle grandi metropoli, dei centri storici e dei luoghi di villeggiatura.
Dimensioni dell’immobile
Un altro fattore da valutare è la metratura dell’immobile da ristrutturare. Un’opzione abbastanza in voga al momento è l’acquisto di appartamenti con almeno 2 o 3 stanze e 70/80 metri quadri di metratura.
Ristrutturare un appartamento di piccole dimensioni permette di ridurre i tempi e la complessità dei lavori; inoltre, sarà possibile rivenderlo in tempi mediamente inferiori rispetto a immobili dalle dimensioni più importanti.
Nel caso in cui volessi ristrutturare un immobile in un centro storico di particolare pregio, anche un monolocale o bilocale può essere una soluzione da valutare.
Un altro aspetto che gli addetti ai lavori conoscono molto bene è la differenza fra la superficie commerciale e quella interna (detta anche superficie calpestabile).
La superficie commerciale rappresenta la somma di tutte le superfici che compongono l’edificio; in particolare, oltre ai vani, troviamo:
- muri perimetrali (interni, esterni o comuni)
- mansarde
- sottotetti
- soppalchi
- verande
- taverne
- locali seminterrati
- superfici secondarie: balconi, terrazze, portici, cortili e giardini
- pertinenze: cantine e soffitte non collegate ai vani principali, posti auto e box auto
La superficie interna di un immobile corrisponde ai metri quadri calpestabili presenti nei vani interni effettivamente utilizzabili. Nello specifico, la superficie calpestabile si ricava dal calcolo della pavimentazione, rilevata a 1 metro e mezzo di altezza dal pavimento e misurata su tutto il perimetro interno delle mura e delle pareti divisorie.
Un consiglio utile per valorizzare la superficie calpestabile di un immobile è quello di rimuovere l’eventuale muro che separa la cucina dalla sala (facendo attenzione che non si tratti di un muro portante, ovviamente), per dare luogo a un unico locale open space ampio e luminoso. Chiaramente, questa scelta si adatta meglio per case dalla metratura abbastanza ampia.
Stato dell’immobile
Un altro punto da valutare con attenzione prima d’investire in un immobile da ristrutturare è lo stato in cui si trova. Va analizzata la condizione delle pareti e della pavimentazione, senza dimenticare la suddivisione delle stanze.
Inoltre, appartamenti abbastanza datati sono stati progettati con un corridoio centrale e stanze sui lati: questa soluzione è poco richiesta negli ultimi tempi, per cui, se l’appartamento da ristrutturare ricade in questa casistica, è bene allocare una spesa extra per il rifacimento della struttura interna della casa. A differenza dell’open space accennato in precedenza, il rifacimento dei vani interni è decisamente più complesso e va valutato con l’ausilio di periti e tecnici esperti.
Detrazioni fiscali previste per l’efficientamento energetico
Nella quasi totalità dei casi, quando ci si appresta a ristrutturare un immobile, è necessario predisporre lavori di manutenzione straordinaria, che includono anche quelli di efficientamento energetico. Dati i costi generalmente impegnativi di questi lavori, sono stati previste detrazioni fiscali ad hoc atte a fare recuperare (almeno in parte) le spese sostenute entro i 10 anni successivi alla ristrutturazione.
In particolare, nel 2020 è prevista una detrazione Irpef pari al 50% delle spese sostenute fino a 96.000 euro, da spalmare in 10 anni.
Se i lavori hanno a che fare con la riqualificazione energetica (come la sostituzione di caldaie, infissi e pompe di calore) l’agevolazione può arrivare fino al 65%.
Un’altra agevolazione molto appetibile per chi vuole ristrutturare è il bonus facciate, previsto dalla Legge di Bilancio 2020: in pratica, chi fa eseguire lavori di tinteggiatura e rifacimento delle facciate ha diritto a una detrazione Irpef dal 90%.
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Come hai potuto leggere in questo post, le variabili da considerare prima d’investire su un immobile da ristrutturare sono molteplici.
Ottimizzando le risorse a disposizione e concentrandosi sugli aspetti capaci d’incrementare la valutazione commerciale della casa, è possibile effettuare degli ottimi investimenti, anche in tempi di crisi e incertezza nel mercato immobiliare.
In questo frangente, farsi supportare da tecnici e periti esperti rappresenta una marcia in più per investire in sicurezza e valorizzare al meglio l’immobile.
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